こんにちは、ペーパー宅建士の心です。
「サラリーマンの信用力でマンションを買おう！」
銀行員や不動産業者が囁くこの言葉は、あなたを借金と修繕に縛りつけるための勧誘文句です。
彼らは言いません。
建物は雨風で腐り、設備は壊れ、入居者はトラブルを起こすという物理的現実（エントロピー）の恐ろしさを。
真の資本家は、手間のかかるハコ（建物）など持ちません。
彼らが支配するのは、メンテナンスフリーで自動増殖するシステム（市場）です。
なぜ、私が不動産という現物を忌避し、インデックスという概念に投資するのか？
その理由は、「めんどくさい」も大きいですが、資本効率を考えた計算があるからです。
大家とは、借金を背負った高給な管理人
不動産投資を推奨する人々はレバレッジ（他人のお金）が効くと言います。
しかし、その対価としてあなたが差し出すのは、信用力だけではありません。
時間と精神的平穏です。
・給湯器が壊れたら数十万が飛ぶ。
・入居者が夜逃げしたら家賃はゼロ。
・退去時のクリーニング手配。
これらはすべて労働です。
サラリーマンが副業でやるには、あまりにブルーカラー的な業務です。
管理会社に任せればいい？
その分、利益（利回り）は取られます。
私は、自分の貴重なリソースをエアコンの修理手配なんかに割きたくありません。
資本主義の勝者は、他人に働かせる者です。
自分が大家として働くのは、資本家の皮を被った労働者に過ぎません。
人口減＝空室増の重力には逆らえない
そもそも、不動産投資の前提条件である需要と供給が崩れています。
日本の未来は確定しています。
圧倒的な少子高齢化です。
住む人（需要）が激減しているのに、建物（供給）だけが残っていく。
不動産は余っていく運命にあります。
「いや、地方はダメでも都市部に人口集中するから大丈夫だ」
営業マンはそう言いますが、それすらも未知数な賭けです。
リモートワークの普及や災害リスクがある中で、数十年後もそのエリアが安泰である保証はどこにもありません。
人口減少という国の衰退トレンド（重力）に逆らってまで、あえて不動産という土俵で戦う合理的理由が私には見当たりません。
モノを持つリスク。システムを持つメリット
不動産は物理的実体であるがゆえに脆弱です。
地震、火災、老朽化、人口減少による空室。
これらはすべて、コントロール不可能な外部要因です。
一方で、インデックス投資（S&P500やオルカン）はどうでしょうか？
これは特定のモノではなく、世界経済の成長を取り込むシステムそのものです。
・自己浄化作用：業績の悪い企業は勝手に指数から外れ、新しい成長企業が組み込まれる。
・メンテナンスフリー：雨漏りもしなければ、修繕積立金も不要。
・永遠の若さ：建物は古くなるが、市場の新陳代謝によりポートフォリオは常に最新に保たれる。
劣化していくコンクリートの塊を抱きしめるか？
それとも、自己進化し続けるデジタルな経済システムを所有するか？
長期的な勝負において、どちらが有利かは明白です。
宅建士の私が断言する。素人が勝てるゲームではない
不動産投資が厄介なのは、情報の非対称性が凄まじい点です。
営業マンは、不都合なリスク・条件に関しては自分から話しません。
修繕費の高騰・空室率のリアルな数字・出口戦略の難しさ。
聞けば答えは持っていますが、聞かれなければ黙っています。
私は宅建士の資格を持っています。
法律や商習慣の知識がある私だからこそ、営業マンの言葉の裏にある罠や、契約書のリスクを見抜くことができます。
「ああ、ここは自分たちに有利なように隠しているな」「この条件だと、将来的に詰むな」
それが手に取るように分かるのです。
しかし、知識のない素人にはそれが全く見えません。
ブラックボックスのまま契約が進み、後から「聞いてない」と言っても後の祭り。
自分で調べないと騙される。
これが不動産業界の鉄則ですが、専門知識なしにプロと対等に渡り合うのは不可能です。
有資格者の私ですらリスクが高すぎると判断して避けるものを、丸腰の素人が手を出して勝てるわけがないのです。
売りたい時に売れないは、投資においてデメリット
私が不動産を避ける最大の理由。
それは流動性の低さです。
人生には今すぐ現金が必要だという瞬間が訪れます。
その時、株式ならスマホのボタン一つで、2営業日後には現金化できます。
しかし、不動産は？
買い手を見つけ、銀行の審査を通し、契約を結び・・現金化まで数ヶ月かかります。
しかも、急いで売ろうとすれば足元を見られ、大幅な値引きを強要されます。
動かせない資産と書いて不動」。
文字通り、それはあなたの自由を奪い、その土地に縛り付ける足枷なのです。
真の自由とは、資産を持ってどこへでも行けることです。
重たいレンガを引きずって歩くのはやめましょう。
スマートな資本家は、汗をかかない
不動産王という響きはかっこいいですが、その実態はクレーム処理と銀行交渉のプロです。
それが好きなら止めませんが、私は御免です。
私は、面倒なことは一切したくない。
だから、世界中の優秀なCEOや従業員が、私の代わりに働いて利益を上げてくれる株式市場に投資します。
・空室に怯える夜はない。
・莫大な修繕費に青ざめることもない。
・ブラックボックスな情報を解読する手間もない。
ただ、世界経済が成長する果実を、寝転がって受け取るだけ。
「めんどくさい」という感情は、生物としての正しい防衛本能です。
その直感に従い、スマートな資本家として、汗をかかずに富を築く道を選びましょう。
【心（シン）の体験談】儲かる話が向こうから歩いてくるわけがない
先日、仕事帰りに不動産投資の営業マンに声をかけられました。
普通のサラリーマンである私に、必死の作り笑顔でタブレットを見せながら説明してくる。
クソ寒い中。。。
暇つぶしに聞きましたが。
その瞬間、私は改めて確信しました。
「ああ、やっぱり不動産投資はババ抜きなんだな」と。
冷静に考えてみてください。
もしその物件が、黙っていても家賃を生み出す金の卵だとしたら？
1. HPに載せた瞬間に、投資家が殺到して即完売するはずです。
2. そもそも市場に出さず、社長が自分で買うか、身内だけで分け合うはずです。
わざわざ人件費（営業マンの給料）を使って、街ゆく一般人に頭を下げて売り込んでいる時点で、その商品はプロは見向きもしない売れ残り（不良在庫）であると自白しているようなものです。
彼らが狙っているのは、物件の価値を判断できる投資家ではありません。
銀行からローンが組めるという社会的信用を持った、無知なカモ（サラリーマン）です。
・良い投資案件は、自分から探しに行かないと見つからない
・向こうから来る話は、すべて詐欺かゴミ
街角の営業マンは、身を持ってその真理を教えてくれています。
彼らに同情はしても、財布を開いてはいけませんね。
ではまた！
